Rénover son habitation

LA DECLARATION PREALABLE DE TRAVAUX

La déclaration préalable de travaux concerne la réalisation de travaux ou d’aménagements de moindre importance, non soumis à un permis de construire. L’administration va ainsi vérifier que le projet de construction respecte bien les règles d’urbanisme en vigueur dans la commune. Cette déclaration est exigée notamment dans les cas suivants :

  • Création d’une surface de plancher ou d’emprise au sol inférieure à 20m2 : abris de jardin, piscine, terrasse, garage, etc. ;
  • Réalisation d’une extension de moins de 40m2 de surface de plancher ;
  • Modification de l’aspect extérieur d’un bâtiment : ravalement, modification de toiture, ajout de velux, cheminée, panneaux solaires, etc. ;
  • Changement de destination d’un bâtiment grâce à la réalisation de travaux ou non ;
  • Installation d’une piscine dont le bassin est doté d’une superficie inférieure ou égale à 100m2, non couverte, ou dont la couverture fait moins de 1,80m de hauteur au-dessus du sol ;
  • Installation d’une clôture ou d’un portail ;
  • Installation d’une fenêtre de toit ou châssis de toit ;
  • Remplacement de toiture ;
  • Aménagement de combles. 

Pour obtenir l’autorisation de réalisation des travaux, le demandeur doit déclarer son projet. Pour cela, il doit établir un dossier contenant un formulaire complété de pièces justificatives. Le particulier peut constituer lui-même le dossier ou alors faire appel à des professionnels (architecte, géomètre, dessinateur) pour s’assurer qu’il soit complet.

Le dossier doit être adressé en 2 exemplaires à la mairie, soit par lettre recommandée avec accusé de réception, soit par dépôt en mains propres. Suite à la déposition, un délai d’instruction d’une durée d’un mois commence. La Mairie délivrera alors un récépissé avec un numéro d’enregistrement. Sur le récépissé figurera également la date à partir de laquelle les travaux pourront débuter en cas d’absence d’opposition du service instructeur.

Si la mairie accepte la déclaration préalable de travaux, alors le bénéficiaire dispose d’un délai de 2 ans pour commencer les travaux. Passé ce délai, la déclaration n’est plus valable.

Une fois le commencement des travaux, ils ne doivent pas être interrompus pendant plus d’un an. Ils peuvent toutefois être échelonnés sous certaines conditions.

Il est également possible de prolonger la déclaration préalable d’un an. Dans ce cas, une demande doit être effectuée à la mairie dans les 2 mois avant l’expiration de son délai de validité.

Pendant toute la durée des travaux, l’autorisation de réalisation des travaux doit être affichée. Elle peut alors être contestée par un tiers devant le tribunal administratif dans les deux mois suivant l’affichage. En revanche, contrairement au permis de construire, aucune déclaration d’ouverture de chantier n’est requise.

Si la mairie refuse la déclaration préalable de travaux, il est possible de lui demander de revoir sa position. Pour cela, il faut lui adresser une demande dans les deux mois suivant le refus. Si la demande échoue à nouveau, le demandeur peut saisir le tribunal administratif auprès duquel il justifiera son droit d’obtention d’une déclaration préalable.

La mairie peut également autoriser la construction sous réserve d’une application de prescriptions ou d’adaptations particulières. Dans ce cas, une réponse motivée sera adressée au client par lettre recommandée avec accusé de réception.

Si la mairie ne délivre pas de réponse écrite au terme du délai d’instruction, cela équivaut à une décision tacite de non-opposition à la réalisation du projet. Il est tout de même conseillé au demandeur d’obtenir en mairie une attestation de non-opposition à déclaration préalable. Les travaux peuvent alors être réalisés.

Notons qu’il n’est pas conseillé d’accumuler des déclarations préalables de travaux. Cela pourrait en effet aboutir à une condamnation pour abus de droit. Des sanctions pénales seraient alors applicables et le propriétaire pourrait être condamné à démolir ce qu’il a construit.

Une fois les travaux terminés, il est nécessaire de le signaler à l’administration par le biais d’une déclaration d’achèvement des travaux. Elle peut alors procéder au contrôle des travaux réalisés en se rendant sur place dans les 3 mois suivants la date de réception de la déclaration d’achèvement des travaux.

LA PISCINE

 

Pour tout bassin inférieur à 10m2, qu’il soit couvert ou non, aucune autorisation n’est nécessaire. Une déclaration préalable de travaux est en revanche indispensable si la taille du bassin est comprise entre 10 et 100m2, que le bassin est découvert ou dont la hauteur de couverture est inférieure à 1,80m2. Si ces conditions sont dépassées, c’est un permis de construire qui sera exigé.  

La piscine doit être pourvue de dispositifs assurant la sécurité des plus petits afin d’éviter tout risque de noyade : barrières de protection, système d’alarme, couverture de sécurité, abri de piscine.

LA VERANDA

 

Lorsque les surfaces de plancher à construire sont inférieures ou égales à 20m2, la construction d’une véranda est soumise à la déclaration préalable de travaux.

Si le terrain est compris dans une zone urbaine, le seuil de déclaration est relevé à 40m2. Toutefois, si le total des surfaces de plancher après travaux dépasse 170m2, alors c’est un permis de construire qui est nécessaire.

A noter qu’une distance minimale de 1,90m doit séparer la véranda de la propriété du voisin.

L’EXTENSION

 

Est considéré comme une extension, un projet qui réuni les trois conditions suivantes :

  • Création de surface par un prolongement des structures d’un bâtiment déjà existant ;
  • Existence préalable ou création d’une ouverture sur un mur extérieur ;
  • Occupation irréversible ou quasi-irréversible du sol.

Notons que si la surface de plancher ou d’emprise au sol créée est comprise entre 5 et 20m2, l’extension est soumise à une déclaration préalable de travaux. Ces seuils sont portés à 40m2 si le projet est situé en zone urbaine soumise à un PLU ou à un document assimilé. En revanche, pour les extensions de plus de 40m2 de surface de plancher, c’est le permis de construire qui est alors exigé. Il en est de même si l’extension porte la surface de plancher du bâtiment à plus de 170m2.

TRAVAUX DE RENOVATION D’INTERIEUR 

Les travaux effectués à l’intérieur d’un bâtiment sont en principe exemptés de toute formalités, au titre du code de l’urbanisme ou du code du patrimoine.

Ainsi, n’ont pas à faire l’objet de déclaration en mairie, les travaux suivants :

  • la pose de cloisons ;
  • la mise en place d’un système VMC ;
  • la rénovation et l’isolement des combles perdus ;
  • la rénovation des murs par l’intérieur ;
  • l’isolement ou la rénovation des planchers (si pas de création de surface de plancher) ;
  • la rénovation des parois vitrées dès lors que le dormant de la fenêtre est conservé ;
  • la réfection des peintures ;
  • le changement de carrelage ;
  • le réaménagement de la cuisine ou de la salle de bains ;
  • la pose ou la rénovation des portes d’intérieur.

En revanche, doivent faire l’objet d’une déclaration préalable :

  • la rénovation du système de ventilation (car la création d’une grille de ventilation en façade entraine une modification de l’aspect extérieur du bâtiment) ;
  • les travaux de rénovation d’intérieur s’accompagnant d’une construction de surfaces de plancher de plus de 5m2 ;
  • les travaux intérieurs en secteurs sauvegardés dont le Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV) ou à l’Aire de Mise en Valeur du Patrimoine (AMVAP) est en cours d’élaboration ;
  • la pose d’une entrée d’air ;
  • la rénovation des combles aménagés avec modification de l’aspect extérieur de la maison.

Un permis de construire est systématiquement nécessaire pour les travaux d’intérieurs qui ont pour effet de changer la destination de la construction ou d’augmenter sa surface habitable.

Notons que si l’appartement est en copropriété, le propriétaire est bien sûr libre d’aménager ses parties privatives. Toutefois, il est impératif d’obtenir l’accord préalable de l’Assemblée Générale dès lors que les travaux touchent aux parties communes ou à l’aspect extérieur de l’immeuble. Attention, les murs porteurs peuvent parfois être considérés comme des parties communes. Faire appel à un architecte est alors une bonne solution pour rassurer la copropriété dans ce type de situation.