Diagnostics

Lors de la vente d’un logement, 9 diagnostics sont obligatoires. Il est conseillé de les faire réaliser de façon groupée pour amortir les frais fixes des professionnels qualifiés (frais de déplacement, frais administratifs…). Une remise allant parfois jusqu’à 35% peut alors être accordée.

LE DIAGNOSTIC PLOMB

Pour toute vente, une mesure des teneurs en plomb doit être effectuée dans les revêtements des peintures (intérieurs comme extérieurs au logement) ainsi qu’une évaluation du degré d'accessibilité au plomb pour toute partie d'immeuble construit avant 1949. Il s’agit du constat de risque d’exposition au plomb (CREP). Il permet d’identifier les risques d’insalubrité. Ce dispositif concerne tous les bâtis, y compris les locaux, baux commerciaux et annexes à usage courant.

Le diagnostic plomb doit alors être annexé à la promesse de vente, à l’acte authentique ou au bail lors de sa signature. S’il n’est pas présent dans le contrat de location, la responsabilité pénale du bailleur peut être engagée pour non respect des obligations particulières de prudence et de sécurité.

Pour les ventes, s’il y a détection, le diagnostic plomb est valable pendant une période d’un an à compter du jour où il a été effectué. Il est valide seulement pendant six mois pour les locations. Passé ce délai, ce diagnostic doit obligatoirement être refait en cas de vente. En revanche, sa durée est illimitée si aucune trace de plomb n’est décelée.

Lutte contre le saturnisme

Ces mesures ont pour but de prévenir les cas d’ingestion d'écailles de peinture contenant du plomb (notamment pour les enfants, les peintures aux plombs ayant un goût sucré). En effet, ces cas d’ingestion peuvent dans certains cas se révéler mortels.

La mesure se fait au moyen d’un appareil à fluorescence X qui peut détecter une ancienne couche de peinture au plomb dissimulée sous des revêtements récents. Le seuil réglementaire contenu dans le revêtement analysé doit être inférieur à 1 mg/cm2 de plomb.

Mesure en plomb

Si le seuil de plomb se révèle supérieur à ce taux mais que le revêtement n’est pas dégradé, c'est-à-dire que le plomb n'est pas ingérable, il devra simplement être signalé sur le rapport représenté par un tableau récapitulatif. Le propriétaire devra toutefois veiller à son bon entretien.

Par contre, si le revêtement est dégradé et que le plomb est ingérable, le propriétaire a l'obligation d'informer les occupants ainsi que le préfet en leur transmettant une copie de l'état des risques d'accessibilité au plomb. Le propriétaire devra supprimer l’exposition au plomb en procédant, sans attendre, aux travaux palliatifs appropriés.

La copropriété se charge, quant à elle, de réaliser les travaux nécessaires dans les parties communes. Des travaux définitifs de remplacement des éléments dégradés ou de décapement des surfaces peuvent également être demandés.

LE DIAGNOSTIC AMIANTE

 

Le diagnostic amiante est obligatoire pour la vente d'un bien immobilier, y compris pour les maisons individuelles dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997. Le vendeur doit donc le remettre à l’acheteur pour l’informer de l’éventuelle présence d’amiante. Cela dégagera ainsi le vendeur de sa responsabilité. En ce qui concerne les appartements, le diagnostic amiante relève uniquement des parties privatives. Les parties communes font l’objet d’une fiche récapitulative du dossier technique d’amiante (DTA) détenue par le syndic de copropriété. En revanche, pour les maisons individuelles, le diagnostic porte sur l’ensemble du bien et de ses dépendances.

Ce diagnostic doit obligatoirement être effectué par un opérateur détenteur d’une attestation de compétence délivrée à son nom et jointe au diagnostic Amiante. L’opérateur doit également fournir une attestation d'assurance en responsabilité civile professionnelle en cours de validité (à son nom ou au nom de la société pour laquelle il œuvre).

Le vendeur engage sa responsabilité au titre des vices cachés si l’acquéreur découvre la présence d’amiante dans le logement et qu’il n’y a aucun diagnostic annexé à la promesse de vente ou que celui-ci est incomplet. Il peut également se voir infliger une amende de 5ème classe.

Qu'est ce que l'amiante ?

 

L'amiante est un matériau minéral qui a longtemps et largement été utilisé dans le bâtiment pour ses qualités de solidité et de résistance au feu.

Depuis le 1er janvier 1997, l'amiante est interdit sur le territoire national. Le décret du 3 juin 2011, entré en application le 1er avril 2013 a modifié les conditions du diagnostic amiante. Les vendeurs l’ayant réalisé avant cette date doivent donc vérifier impérativement qu’il est en conformité avec cette nouvelle réglementation et, éventuellement, l’actualiser.

Les matériaux ou les produits contenant de l'amiante (MPCA) à l’état volatil, (exemple un faux plafond) peuvent libérer des fibres d'amiante qui seront respirées par des personnes vivant ou travaillant dans ces lieux.

Ces fibres peuvent transmettre des pathologies pulmonaires de type cancéreux extrêmement dangereuses pour la santé.

Dépistage

L'opérateur va repérer visuellement, les Matériaux ou Produits contenant de l'Amiante (MPCA), ou susceptibles de contenir de l'amiante.

Si leur état est dégradé, c’est-à-dire que l'amiante est sous forme volatile et/ou poussiéreuse, il effectuera un prélèvement qu’il donnera à un laboratoire agréé, seul habilité à se prononcer sur la présence ou non d’amiante et sur sa teneur.

L'opérateur peut préconiser une mesure d'empoussièrement, il ne faut pas que le seuil maximum dépasse 5 fibres par litre d'air.

Que faire en présence d'amiante ? 

Le seuil maximum toléré est de 5 fibres par litre d’air. Si ce seuil est dépassé, il faudra procéder à des mesures de confinement ou de retrait qui ne pourront être effectuées que par des entreprises agréées.

Si le seuil n’est pas dépassé, cela signifie qu’il y a présence d’amiante mais en état sain, donc non dangereux pour la santé. Le diagnostic (qui doit mentionner la nature et la localisation des matériaux et produits susceptibles de contenir de l'amiante) est alors valable 3 ans à compter de la remise du rapport. Il faudra ensuite, trois ans plus tard, réexaminer l'état des matériaux et produits susceptibles de contenir de l'amiante, et produire un Constat Amiante actualisé. En revanche, la durée de validité est illimitée si aucune trace d’amiante n’est détectée.

LE DIAGNOSTIC TERMITES

Lutte contre les termites

Les termites sont des parasites xylophages qui se nourrissent de cellulose (bois, papiers, etc.) et se développent très rapidement, de façon parfois sous-jacente. En effet, il arrive qu’une inspection soit déclarée négative malgré la présence de termites car l’infestation n’est pas visible (elle le deviendra seulement quelques mois plus tard). Le technicien est alors dans l’incapacité de relever la moindre trace de parasites.

La durée de validité d’un diagnostic termites est de six mois. Il atteste ou non de la présence de parasites et doit être annexé à la promesse de vente ou, à défaut, à l’acte authentique. Si la présence de termites est constatée, elle doit être signalée à la mairie pour que cette dernière puisse réaliser l’état parasitaire. Le vendeur peut être dans l’obligation de réaliser des travaux de désinfection si le diagnostic fait état d’un danger grave pour les voisins.

Lors de la vente d’un immeuble appartenant à une copropriété, le diagnostic termites ne concerne que les parties privées. Pour les parties communes, la déclaration en mairie relative à la présence de termites incombe au syndicat des copropriétaires.

Si l’acquéreur découvre que le bien immobilier est infesté et que le vendeur ne lui a pas présenté de diagnostic termites, la vente peut être annulée ou le prix de vente diminué. Le vendeur peut également écoper d’une lourde amende et perdre la garantie des vices cachés.

Historique

A la fin des années 90, on comptait 7 arrêtés préfectoraux (Guadeloupe, Guyane et 5 départements situés dans le sud-ouest ou le long de la côte atlantique) et 27 arrêtés municipaux localisés dans le sud ouest (18), la vallée de la Loire (4), la Provence (4) et la région parisienne (1). Dans ces zones, le diagnostic termites est obligatoire pour toute vente de biens immobiliers et de terrains non bâtis.

L'association des villes de France pour la lutte contre les insectes xylophages et les termites en particulier a pris l'initiative au début des années 90 de proposer un projet de loi qui a été soumis dès 1992 au Sénat. 

C'est ainsi que 7 ans après, le 8 juin 1999, la loi n°99-471 tendant à protéger les acquéreurs et propriétaires d'immeubles contre les termites et autres insectes xylophages a été votée à l'unanimité par l'Assemblée Nationale.

Cette loi a été complétée en juillet 2000 par un décret relatif aux articles 4, 5 et 8.

Depuis le 1er novembre 2007, la réalisation d’un diagnostic termites doit être confiée à un professionnel répondant aux exigences détaillées par les articles L.271-4 à L.271-6 du code de la construction et de l’habitation.

Enfin, le ministère de l’Emploi, de la Cohésion sociale et du Logement à décidé, le 23 décembre 2006, d’augmenter la validité du diagnostic termites de 3 à 6 mois.

Carte

On recense, à l'heure actuelle, 54 départements infestés par les termites en métropole.

Les principales régions concernées sont :

  •                  le Sud-ouest ;
  •                  les départements des côtes atlantique et méditerranéenne ;
  •                  les départements bordant les vallées du Rhône, de la Garonne et de la Loire ;
  •                  l'Ile-de-France.

Espèces

 En France, 6 espèces de termites ont été décrites. Parmi elles, cinq espèces de termites souterrains appartenant au genre Reticulitermes et une espèce de termite dit de "bois sec" Kalotermes flavicolis.

Les termites souterrains vivent dans le sol et remontent dans le bois dont ils se nourrissent. Ils appartiennent au genre Reticulitermes (famille des Rhinotermiditès). Six espèces vivent sur le territoire français et s'attaquent au bois mis en œuvre dans les bâtiments. Elles peuvent ainsi causer de graves dommages, allant même parfois jusqu’à provoquer des effondrements. Si elles s’introduisent dans les canalisations électriques, elles peuvent également provoquer des incendies par court circuit. Ainsi, le diagnostic termites répond à un objectif de sécurité.

Les termites de bois secs nichent directement dans le bois qu'ils consomment. En France, une seule espèce est recensée ; elle appartient au genre Kalotermes (famille des Kalotermiditès) et son activité a de faibles conséquences.

LE DIAGNOSTIC « LOI CARREZ »

Définition

La loi Carrez oblige le vendeur à préciser, dès l'avant-contrat, la surface exacte du bien vendu, neuf ou ancien, sauf pour les maisons individuelles et logements vendus sur plan. Elle concerne ainsi tous les logements en copropriété d’une surface supérieure ou égale à 8m2, sous-sols (autres que caves, garages et parking), combles non aménagés, greniers, réserves, remises et vérandas y compris. Cette loi concerne aussi les appartements, locaux commerciaux ou professionnels, chambres de service et certaines maisons ou pavillons en copropriété horizontale.

Si la superficie privative réelle est inférieure de plus de 5% à celle indiquée dans l'acte, vous avez la possibilité d'intenter une action en réduction de prix dans un délai d'un an à compter de la signature de l'acte de vente. Cette restitution d’une partie du prix est proportionnelle à la moindre mesure. L’acquéreur dispose également d’un délai d’un mois maximum pour intenter une action en nullité de l’acte de vente si la superficie Carrez n’est pas renseignée dans cet acte.

A l’inverse, si la superficie réelle est en fait supérieure à celle indiquée dans l’acte de vente, le vendeur peut se retourner envers l’auteur du mesurage pour obtenir une réparation du préjudice, à condition que ce dernier soit un professionnel. La loi Carrez protège ici l’acheteur en précisant que « si la superficie est supérieure à celle exprimée dans l’acte, l’excédent de mesure ne donne lieu à aucun supplément de prix ».

Obligations

Le vendeur a l’obligation de fournir un certificat de la surface lors de la vente d'un bien immobilier qui fait partie d’un lot de copropriété.

De plus, seules les surfaces habitables de plus de 1,80 m de hauteur, appelées également lots commerciaux, répondent aux conditions de la loi Carrez. Donc les surfaces au sol occupées par les murs, les cloisons, les embrasures de porte et de fenêtre, les marches et les cages d'escalier sont exclues de cette définition.

Pour un bien en location, le mesurage loi Carrez n’est pas obligatoire. Il a en effet été remplacé par celui de la loi Boutin.

Informations pratiques

Il n’est pas nécessaire de faire appel à un diagnostiqueur certifié pour effectuer le diagnostic de mesurage loi Carrez. Toutefois, cela reste conseillé pour éviter tout litige ou contentieux. En effet, la certification apporte une véritable garantie de calcul, d’autant plus que ce dernier est complexe et laisse place à l’interprétation.

L’expert diagnostiqueur effectue des mesures précises au millimètre près grâce à son télémètre. Il peut parfois être en mesure de réaliser des plans côtés en 2D ou 3D qui peuvent être intéressants pour votre acquéreur mais aussi utiles pour votre architecte ou décorateur d’intérieur.

Tant que le bien demeure en l’état, le diagnostic loi Carrez reste valide. Toutefois, en cas de travaux susceptibles de modifier la superficie du bien immobilier, un diagnostic actualisé est nécessaire.

L’ETAT DES RISQUES NATURELS ET TECHNOLOGIQUES

Avant une vente ou une location, même saisonnière, le vendeur ou bailleur est parfois dans l’obligation d'informer son acquéreur ou locataire du niveau des risques prévisibles naturels (inondations, avalanches, mouvements de terrains…) et technologiques (industriels, chimiques…), ou encore de la zone de sismicité dans laquelle se trouve le bien immobilier. Obligation vendeur et bailleur au 1er juin 2006. Voir le texte de loi ERNT (PDF).

Cet état doit être annexé au bail d’habitation ou à la promesse de vente. S’il est absent et que l’on découvre que le logement est situé dans une zone à risque, l’acquéreur ou le bailleur peut demander une diminution du prix de vente ou de loyer, l’annulation de la vente ou du bail, mais aussi engager la responsabilité du vendeur pour vices cachés.

Les biens immobiliers en question sont ceux situés dans les communes concernées par un plan de prévention des risques technologiques, des risques naturels ou d’une zone de sismicité. Pour en avoir connaissance, il faut contacter la mairie de la ville ou la préfecture du département.

La réalisation de l’état des risques naturels et technologiques est gratuite. Elle fait l’objet d’une demande par formulaire auprès de la préfecture, de la mairie ou du site officiel de l’administration. Si sa réalisation doit être faite rapidement, il peut aussi être effectué par un diagnostiqueur certifié. Sa durée de validité est de six mois.

Le futur acquéreur ou locataire doit également être informé de tout sinistre survenu antérieurement dans le bien immobilier, dans le cadre d’une catastrophe naturelle ou technologique, dans la mesure où celui-ci a donné lieu à une indemnité.

LE DIAGNOSTIC DE PERFORMANCE ENERGETIQUE

Le Diagnostic de performance énergétique d’un bâtiment ou d’une partie de bâtiment est un document qui comprend la quantité d’énergie effectivement consommée ou estimée pour une utilisation standardisée du bâtiment ou de la partie de bâtiment et une classification en fonction de valeurs de référence afin que les consommateurs puissent comparer et évaluer sa performance énergétique. Il doit donc être remis au candidat acquéreur ou locataire.

Le DPE est résumé sous forme de deux étiquettes hautes en couleur : l’étiquette énergie et l’étiquette climat. Les biens immobiliers classés A (vert) sont les plus économes en énergie tandis que ceux classés G (rouge) sont les plus gourmands.

L’étiquette énergie indique la fourchette de consommation énergétique (kWh par m2 et par an) tandis que l’étiquette climat indique la fourchette d’émission de gaz à effet de serre (CO2 par m2 et par an).

Le diagnostic de performance énergétique est accompagné de recommandations destinées à améliorer la performance énergétique du bien immobilier en question (isoler les combles, changer la chaudière…). (art. L.134-1) Ces recommandations indiquent également le montant de l’investissement nécessaire ainsi que les économies qui seront réalisées après travaux, ceci afin de contribuer à la réduction des émissions de gaz à effet de serre. Des aides écologiques existent pour encourager les travaux d’économie d’énergie tels que le prêt à taux zéro (l’éco-PTZ) ou encore le crédit d’impôt vert.

Tout propriétaire est tenu de fournir un diagnostic de performance énergétique lors de la vente (depuis 2006) ou la location (depuis 2007). Pour les locations saisonnières, le DPE n’est en revanche pas obligatoire.

En outre, depuis le 1er janvier 2011 (loi Grenelle II), toutes les annonces immobilières doivent faire figurer la classe de performance énergétique du bien. Le diagnostic doit donc être réalisé avant de faire passer une annonce.

La validité d’un diagnostic de performance énergétique est de 10 ans. Il est donc possible de réutiliser le DPE réalisé par votre ancien propriétaire. Toutefois, si des travaux ont été effectués pour améliorer la performance énergétique du bien immobilier, il est dans l’intérêt du propriétaire de faire faire un nouveau diagnostic par un professionnel certifié.

LE DIAGNOSTIC GAZ

Qui est concerné ?

Depuis 2007, les personnes physiques ou morales, propriétaires d’appartements ou de maisons désirant vendre leur bien et comportant une installation intérieure de gaz naturel réalisée depuis plus de quinze ans sont concernées par le diagnostic gaz. Pour les copropriétés, seules les parties privatives ainsi que leurs dépendances sont concernées.

Le but est d’informer l’acquéreur sur l’état et la conformité de l’installation de gaz du bien immobilier. Pour cela, le diagnostic gaz doit être annexé à la promesse de vente ou, à défaut, à l’acte authentique.

Si le diagnostic est manquant et qu’une défaillance technique dans l’installation gaz est découverte, le vendeur ne sera pas exonéré de la garantie des vices cachés. Il peut d’ailleurs être condamné à payer des travaux de mise en conformité.

Ce diagnostic est obligatoire pour éviter les risques de fuite, d’explosion, d’intoxication au monoxyde de carbone ou d’incendie dus à une mauvaise installation de gaz dans le logement. Il est donc nécessaire pour la sécurité de l’acquéreur.

Méthode

L'état est réalisé sans démontage d'éléments des installations. Il est établi selon un modèle défini par l’arrêté du 6 avril 2007. Le diagnostiqueur qui le réalise doit être certifié par un organisme accrédité par le comité français d’accréditation (COFRAC). Une fois établi, sa durée de validité est de 3 ans.

Le diagnostic porte sur quatre domaines clés de l'installation intérieure de gaz :

  •                  la tuyauterie fixe d’alimentation en gaz (contrôle de fuite)
  •                  le raccordement en gaz des appareils (si présence de robinets de coupure, accessibilité…)
  •                  la ventilation des locaux (arrivée d'air, sortie d'air…)
  •                  la combustion (contrôle des conduits, du tirage, du dioxyde de carbone…)

Les contrôles de dioxyde de carbone et du tirage sont effectués avec un appareil Gaz Testo 327.

Résultats

Les anomalies éventuelles sont classées selon leur dangerosité.

Détection d'anomalies de type A1

L'installation présente une anomalie à prendre en compte lors d'une intervention ultérieure sur l'installation.

Détection d'anomalies de type A2

L'installation présente une anomalie dont le caractère de gravité ne justifie pas que l'on interrompe aussitôt la fourniture de gaz, mais est suffisamment importante pour que la réparation soit réalisée dans les meilleurs délais.

Détection d'anomalies de type DGI

En cas de présence d'anomalies présentant un Danger Grave et Immédiat, l'opérateur doit, sans délai : 

  • interrompre immédiatement, partiellement ou totalement, l'alimentation en gaz de l'installation,
  • apposer les étiquettes de condamnation sur la ou les partie(s) d'installation concernée(s),
  • signaler et localiser les anomalies correspondantes au donneur d'ordre ou à son représentant,
  • lui apporter des explications sur la nature des anomalies relevées et sur la nature des risques encourus en cas d'utilisation de l'installation (fuite de gaz, intoxication oxycarbonée),
  • faire signer le rapport par le donneur d'ordre ou son représentant, ou lui adresser par lettre recommandée,
  • informer immédiatement le distributeur (gaz de réseaux ou GPL en vrac) en cas de coupure générale.

N.B. : même si le compteur a été supprimé ou le gaz coupé, le diagnostic doit être réalisé s’il subsiste une tuyauterie fixe dans le logement.

LE DIAGNOSTIC ELECTRIQUE 

Un incendie sur 4 est dû à une installation électrique défectueuse (court-circuit, surcharge électrique, etc.). Il est donc obligatoire que l’acquéreur soit informé de l’état et de la conformité de l’installation électrique du bien immobilier qu’il envisage d’acheter si l’installation électrique date de plus de quinze ans. Le diagnostic porte sur les parties privatives du bien immobilier ainsi que sur ses dépendances. La vérification ne porte que sur les éléments visibles et accessibles. Le but est d’évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes. 

Le diagnostic va donc être annexé à la promesse de vente ou, à défaut, à l’acte authentique.

S’il n’est pas fourni et qu’une défaillance technique est constatée dans l’installation électrique, le vendeur ne sera pas exonéré de la garantie des vices cachés.

Le vendeur doit donc faire appel à un diagnostiqueur certifié par un organisme accrédité par le comité français de l’accréditation (COFRAC) de façon à garantir sa compétence et son indépendance. Ce dernier va vérifier :

  • que la salle de bain ou salle d’eau dispose d’une installation électrique adaptée ;
  • que le bien immobilier possède un dispositif de protection différentiel de sensibilité appropriée aux conditions de mise à la terre ;
  • que le bien immobilier présente un dispositif adapté de protection contre les surintensités, et ce, sur chaque circuit ;
  • que le bien immobilier détienne un appareil général de commande et de protection (disjoncteur de branchement) facilement accessible ;
  • l’absence de matériels électriques vétustes, inadaptés ou présentant des risques de contact direct avec des éléments sous tension ;
  • l’absence de conducteurs non protégés mécaniquement.

Le diagnostic électrique a une valeur informative. Il liste les anomalies identifiées, les explique et donne une description succincte des risques encourus. Le diagnostic informe également le propriétaire des travaux à mettre en œuvre. Sa durée de validité est de 3 ans. 

LE DIAGNOSTIC ASSAINISSEMENT

Obligatoire depuis le 1er janvier 2011, le diagnostic assainissement concerne les biens immobiliers non raccordés au tout-à-l’égout, c’est-à-dire au réseau public d’eaux usées. La plupart du temps, il s’agit de maisons de campagne ou de villas situées sur les hauteurs, équipées d’un système d’assainissement individuel (fosse septique, tranchée, bac à graisse). Réalisé par le SPANC (Service public d’assainissement non collectif) de la commune du bien immobilier mis en vente, la durée de validité du diagnostic est de trois ans.

Le but est d’éviter de polluer les sols, les cours d’eau et les nappes phréatiques en s’assurant que les eaux usées domestiques sont traitées convenablement avant d’être rejetées dans la nature. Il s’agit donc d’éviter les nuisances environnementales et sanitaires.

Pour cela, le diagnostic va :

  • identifier, localiser et caractériser les différents éléments du système d’assainissement des eaux usées ;
  • repérer l’accessibilité du système d’assainissement et ses éventuels défauts d’entretien et d’usure ;
  • vérifier le respect des prescriptions techniques réglementaires qui étaient en vigueur lors de la réalisation ou de la réhabilitation de l’installation ;
  • s’assurer que le fonctionnement de l’installation ne crée pas de nuisances ou de risques environnementaux et sanitaires.

Il doit être annexé à la promesse de vente ou, à défaut, à l’acte authentique de vente pour certifier l’entretien et le bon fonctionnement ou non de l’installation d’assainissement du bien immobilier. Le rapport peut ainsi mentionner des recommandations au propriétaire ainsi qu’une liste de travaux de mise en conformité,  classés par ordre de priorité, à réaliser de façon impérative dans un délai d’un an maximum après le diagnostic. Ils peuvent donc incomber au propriétaire comme à l’acquéreur s’il achète le bien immobilier sans que les travaux de mise en conformité n’aient été réalisés. Ils devront donc en tenir compte lors de la négociation du prix de vente. Les travaux peuvent être réalisés par la mairie ou par une entreprise spécialisée. 

En ce qui concerne la location, trois des diagnostics précédents sont obligatoires : le diagnostic plomb, l’état des risques naturels et technologiques et le diagnostic de performance énergétique. S’ajoute à cela le diagnostic de surface dit loi Boutin, équivalent de la loi Carrez pour la location.

LA LOI BOUTIN

Ce diagnostic certifie la surface habitable d’un bien lors de sa mise en location. Il ne concerne que la location non-meublée et doit être mentionné dans le bail.

De même que pour la loi Carrez, la surface prise en compte est celle du plancher, déduction faite des surfaces occupées par les cloisons, marches, cages d’escaliers, murs, embrasures de portes et de fenêtres, gaines et des parties dont la hauteur est inférieure à 1,80 mètre.

Sont également exclus les combles non aménagés, greniers, sous-sols, remises, garages, terrasses, balcons, loggias, vérandas, séchoirs extérieurs, locaux communs et autres dépendances des logements.

Il n’est pas obligatoire que le diagnostic soit réalisé par un diagnostiqueur certifié. Toutefois, ce dernier est en mesure d’apporter une exactitude optimale sur le relevé qui, le cas échant, peut entrainer des litiges et contentieux aboutissant à des diminutions de loyer. En effet, le locataire dispose d’un délai d’un an pour demander une diminution de son loyer en proportion de l’erreur constatée si la superficie réelle du bien est inférieure de plus de 5 % à celle indiquée dans le bail. Si la superficie du bien a été sous-estimée par un diagnostiqueur professionnel, le bailleur pourra alors se retourner contre lui et être ainsi protégé en cas de recours.

Le diagnostic, une fois effectué, est illimité dans le temps sauf en cas de travaux susceptibles de modifier la superficie du bien.