Le financement

Pour souscrire un crédit en nom propre auprès d’une banque dans le cadre d’un achat immobilier, différents documents sont nécessaires :

  • Carte d’identité pour personne seule
  • Livret de famille pour couple
  • Justificatif de domicile actuel
  • Si salarié : 3 dernier bulletins de salaire (ainsi que celui du dernier mois de décembre car cumul de tous les salaires de l’année) + contrat de travail
  • Si travailleur non salarié : 3 derniers bilans + compte de résultat + statuts + KBis
  • Justificatifs de revenus annexes (ex : revenus fonciers)
  • 3 derniers mois de relevé bancaire des autres banques où l’emprunteur est client
  • 2 derniers avis d’imposition
  • Compromis d’achat
  • Tableaux d’amortissement des prêts en cours

Les mêmes documents sont nécessaires lors de la souscription d’un crédit par une Société Civile Immobilière (SCI). Chaque associé doit ainsi les fournir de façon personnelle.

Par ailleurs, pour chaque crédit immobilier, la banque exige également la souscription d’une assurance invalidité-décès. Cette dernière doit ainsi couvrir les mensualités mais aussi le capital emprunté.

Malgré son coût, cette garantie offre de nombreux avantages en cas d’aléas de la vie.  Ainsi, si l’emprunteur décède en cours de prêt ou devient totalement invalide, son assurance décès remboursera la banque. Lui ou ses héritiers bénéficieront alors d’un logement intégralement payé et d’une assurance-vie bénéficiant du régime de transmission hors succession. En cas d’invalidité partielle, la prise en charge sera complémentaire à hauteur de l’incapacité.

Crédit ou prêt relais

Le crédit relais, appelé aussi prêt relais, permet à un propriétaire d’acheter un nouveau bien immobilier sans attendre d’avoir revendu sa résidence actuelle, d’où l’expression de « relais ». Il peut donc disposer du temps nécessaire pour vendre son précédent logement, dans les meilleures conditions, sans avoir à le brader. En effet, il est généralement difficile de faire converger les dates d’achat et de vente. L’acquéreur risque donc de passer à côté d’une opportunité s’il ne vend pas son bien à temps. Ne disposant pas encore des fonds provenant de la vente de son ancien logement, il va alors souscrire un crédit relais pour obtenir de la banque une avance sur le produit de la vente future. Les fonds débloqués vont ainsi permettre de financer son nouvel achat grâce à un crédit de transition sur du court terme.

Deux types de crédit relais sont proposés :

  • Crédit relais sec : c’est lorsque les fonds mis à la disposition de l’acquéreur grâce au crédit relais suffisent à subvenir à l’achat d’un nouveau logement. C’est le cas où l’achat d’un nouveau logement est entièrement financé par la revente du logement actuel. Ici, l’avance sera donc à court terme : un an au maximum.
  • Crédit relais jumelé : c’est lorsque le nouveau bien immobilier est plus cher que l’ancien. Dans ce cas, le crédit relais va être associé à un autre crédit pour compléter le financement du nouveau bien. Une combinaison va alors se faire avec un crédit immobilier classique (crédit amortissable) qui sera complémentaire à hauteur de la différence entre le prêt relais - auquel s’ajoute l’apport personnel - et le prix d’achat du nouveau bien. Ce type de crédit relais est plus répandu que le crédit relais sec.

Notons que le taux du crédit relais est généralement supérieur à celui d'un taux d'emprunt immobilier classique.

En ce qui concerne les intérêts, deux possibilités s’offrent au souscripteur du crédit relais :

  • Paiement mensuel : lors de la vente du bien, seule l’avance faite par le crédit relais sera remboursée. Le souscripteur devra donc être en mesure de payer les mensualités de son crédit immobilier classique et de son crédit relais en cas de crédit relais jumelé. Ce type de paiement est privilégié par les banques.
  • Paiement en différé : ici, les intérêts sont capitalisés. Ils augmentent ainsi progressivement la somme à rembourser au moment de la vente du bien. Seule la prime d’assurance est à payer. La mensualité est ainsi très allégée mais le somme totale à rembourser sera au final plus lourde, surtout si la vente se réalise tard.

Le montant du crédit relais varie entre 50 et 70% de la valeur du bien à revendre, estimée par une agence immobilière ou un notaire, et de sa situation commerciale. De la sorte, si un compromis de vente est déjà signé par un potentiel acheteur, le crédit relais peut représenter 70% du bien – moins le capital restant dû en cas de crédit antérieur -. En revanche, si le vendeur a seulement déposé un mandat de vente dans une agence immobilière, l’avance sera comprise entre 50 et 60% de la valeur du bien.

Le souscripteur du crédit relais dispose d’un à deux ans pour trouver un nouvel acquéreur. Une fois la réalisation de la vente, les fonds précédemment mis à disposition par le crédit-relais sont remboursés en totalité, sans pénalité de remboursement anticipé, et à réception des fonds du notaire. Et pour cause, c’est un prêt qui ne s’amortit pas. 

Le crédit relais est apprécié pour sa souplesse. Il permet d’acquérir un bien immobilier lorsqu’une opportunité intéressante se présente sur le marché. Pour cela, il débloque rapidement des fonds au souscripteur qui n’aura ainsi pas besoin d’attendre la vente de son logement actuel. La transition entre les deux logements est ainsi évitée et le souscripteur peut alors intégrer directement son nouveau logement sans avoir à payer de frais de location entre les deux logements. 

Toutefois, le crédit relais est dangereux si le logement peine à se vendre. En effet, la banque va demander une garantie qui peut se traduire par une hypothèque sur le bien à vendre, sur celui à acheter, voire même sur les deux. Différentes précautions sont alors à prendre.

  • La résidence actuelle doit être correctement estimée en fonction du prix du marché.
  • Si besoin, l’acheteur ne doit pas hésiter à adapter ses conditions de vente : améliorer la présentation du bien, utiliser plusieurs supports pour faire passer son annonce, mandater plusieurs professionnels ou encore revoir son prix à la baisse.
  • Entretenir une relation régulière avec son conseiller bancaire : le souscripteur du crédit relais doit informer régulièrement sa banque sur l’avancement de la vente de façon à pouvoir bénéficier, si nécessaire, de conseils personnalisés voire de partenariats avec des réseaux d’agences immobilières.

A l’échéance du prêt, la banque peut exiger le remboursement du crédit relais même si le bien n’est pas vendu. Le souscripteur est alors redevable du montant du crédit et peut alors rencontrer des problèmes financiers. Il s’expose ainsi à un recouvrement contentieux et à une inscription au Fichier des Incidents de remboursement des Crédits aux Particuliers (FICP). Pour éviter cela, informer sa banque sur le déroulement de la vente est indispensable. Et pour cause, aucune reconduction de crédit n’est automatique. La banque examinera alors les raisons de la prolongation de ce délai de vente et pourra proposer deux solutions au souscripteur :

  • La transformation du crédit relais en crédit à long terme avec éventuellement une mise en location de la résidence.
  • Un moratoire de 6 mois à un an (déconseillé). Si au terme de cette prolongation, le bien n’est toujours pas vendu, le vendeur n’aura pas d’autres choix que d’opérer une forte décote sur son bien immobilier. 

Crédit amortissable

Le crédit amortissable est une forme de crédit classique privilégiée en France par les particuliers. Il est couramment utilisé dans le cadre de financements immobiliers (dans environ 90% des cas). Tout le long de la durée du prêt, l’emprunteur rembourse mensuellement une partie du capital et des intérêts. Le remboursement est donc étalé dans le temps. 

Généralement, le crédit amortissable est à échéances constantes. De la sorte, la part de remboursement des intérêts diminue avec le temps tandis que celle de remboursement du capital augmente. Les fractions de remboursement s’inversent ainsi de manière symétrique. Et pour cause, la part d’intérêts est calculée sur la base du montant restant dû. 

Toutefois, selon les modalités du contrat, les mensualités peuvent également être dégressives ou progressives si les échéances sont modulables. Dès lors, chaque année, à la date d’anniversaire du crédit, les mensualités peuvent varier de plus ou moins 30% maximum selon la volonté et la capacité du client.

Enfin, le taux d’intérêt du crédit amortissable peut être fixe ou variable. S’il est fixe, l’emprunteur sera perdant si les taux baissent et gagnant s’ils augmentent. Le plus souvent, les emprunteurs privilégient le taux fixe pour plus de sureté. Le taux variable est quant à lui composé d’un indice de référence (le plus souvent l’Euribor) et d’une marge. Il est généralement plus attractif mais révisable. 

Crédit in fine

Ici, seuls les intérêts sur le capital emprunté sont remboursés chaque mois. Les mensualités sont donc moins élevées qu’avec un crédit amortissable. Le montant total du prêt, lui, sera remboursé en fin de crédit.

Ce type de crédit est destiné aux investissements immobiliers locatifs et non à l’achat d’une résidence principale. Et pour cause, les intérêts remboursés sont déductibles des revenus locatifs. Ce montant déductible constant est donc intéressant pour les particuliers ou SCI dont les revenus fonciers sont imposés. En effet, augmenter les intérêts permet de réduire les revenus fonciers.

Les banques exigent également l’adossement du prêt à une épargne nantie en leur faveur. Pendant toute la durée du crédit, une mensualité sera ainsi versée par l’emprunteur sur un produit de placement associé (généralement une assurance vie) et prévu à cet effet, dans l’unique but de rembourser le capital prêté à l’échéance finale. L’épargne doit donc être constituée parallèlement au remboursement des intérêts et bénéficier d’un taux de rentabilité suffisamment correct pour fructifier et éviter tout risque. L’épargne constitue ainsi une garantie réelle pour la banque qui s’assure d’ailleurs que l’épargne sera bien destinée au remboursement du capital dans sa totalité et que la qualité du support est suffisante.

L’avantage du crédit in fine est que, plus le taux d’imposition sur les revenus du ménage ou de la société est élevé, plus la réduction sur les revenus fonciers le sera elle aussi. Elle reste d’ailleurs élevée tout le long du crédit puisque le montant des intérêts versés est constant. Ainsi, s’il est réalisé sur un investissement immobilier correct et que l’emprunteur bénéficie d’un taux d’imposition suffisamment élevé, le crédit in fine permet une économie et donc une rentabilité globale sur la durée du crédit. Il permet donc d’optimiser les déductions fiscales.

A noter que les taux appliqués aux crédits in fine sont toujours supérieurs à ceux appliqués aux prêts amortissables. Néanmoins, associé à un investissement locatif, la balance est renversée et le crédit in fine devient plus avantageux.

Attention toutefois à la baisse des intérêts distribués par l’assurance vie sur l’épargne ou à la défaillance financière de l’emprunteur qui peuvent se solder par la reconversion du crédit in fine en crédit amortissable.