La SCI : qu’est-ce que c’est ?

QU’EST-CE QU’UNE SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE ?

Une Société Civile Immobilière (SCI) est une personne morale réunissant plusieurs associés. Lorsque des biens immobiliers sont achetés et gérés dans son cadre, la SCI en est alors directement propriétaire. Les associés, quant à eux, possèdent des parts de la société et disposent d’un droit de vote ainsi que des responsabilités à hauteur de leur capital.

En fonction de leur situation personnelle, les individus doivent peser le pour et le contre de ce type montage. Néanmoins, il est à noter que la constitution d’une SCI se révèle indispensable :

  • Dans la recherche d’un cadre légal pour protéger des concubins ou des associés en cas de décès (éviter l’indivision).
  • Dans la recherche d’un cadre légal pour un investissement collectif
  • Pour améliorer le cadre successoral pour un actif immobilier important (donation/succession).

COMMENT CONSTITUER UNE SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE ?

Comme pour une société traditionnelle, des démarches de base sont à établir pour constituer une SCI :

  • Définition des statuts
  • Parution d’une annonce dans un journal officiel
  • Enregistrement des statuts au Centre de Formalités des Entreprises du centre des impôts pour les sociétés de votre commune
  • Enregistrement des statuts au greffe du Tribunal de Commerce

Lors de la définition des statuts de la société, il est essentiel de choisir un type d’imposition à caractère définitif entre:

  • L’impôt sur le revenu des personnes physiques (IRPP) : ici la transparence fiscale est de mise. L’imposition se fait sous le régime BNC (Bénéfices Non Commerciaux). La société peut louer ou gérer uniquement des locaux nus. En effet, louer un bien immobilier meublé est considéré comme une activité commerciale. Ce type de régime est préférable lorsqu’il s’agit uniquement d’acheter sa résidence principale. Les associés déclareront leur part des revenus de la SCI en tant que revenus fonciers.
  • L’impôt sur les sociétés : ici, l’imposition se fait sous le régime BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). Les associés vont donc déclarer les bénéfices qu’ils tirent de la SCI. La société pourra exercer des activités de location meublée ou d’achat/revente d’immeubles. Il est préférable d’opter pour l’impôt sur les sociétés en cas de patrimoine très important.

Le capital d’une SCI peut être fixe comme variable. Une SCI à capital variable est plus souple. Il est donc préférable d’opter pour cette dernière. Ainsi, le montant du capital ainsi que le nombre d’associés peuvent varier librement grâce à un simple procès-verbal.

Par ailleurs, seuls les associés fondateurs sont notifiés dans les statuts. Ainsi, la discrétion est garantie pour les nouveaux associés.

Enfin, la loi du 15 mai 2001 qui régit les SCI à capital variable permet de fixer le capital d’une SCI au niveau du prix du bien immobilier acheté. Il sera libéré au fur et à mesure ou lors de la vente du bien. La création peut donc être fixée au montant d’un euro.

La SCI pour un investissement collectif :

Ici, la SCI est avant tout une personne morale détenant son propre compte bancaire, généralement professionnel, et est encadrée par un gérant. Elle a donc une existence juridique propre et un objet social déterminé et délimité par ses associés, en lien avec un bien immobilier.

Les statuts doivent préciser toutes les règles entre les associés pour éviter les conflits, les situations de blocage et le recours aux tribunaux.

Si l’un des associés veut arrêter son investissement, ses parts doivent être rachetées par d’autres associés ou par un nouvel associé, après approbation lors d’une Assemblée Générale. La cession des parts est taxée par l’Etat.

Les associés sont solidaires des dettes contractés pendant leur présence dans la société et même après l’avoir quittée. La solidarité est d’ailleurs illimitée sur l’ensemble de la dette.

Constituer une SCI pour un investissement collectif permet d’échapper à certains impôts. En effet, si elle possède des biens immobiliers qu’elle loue, elle pourra déduire de son chiffre d’affaires les intérêts versés ainsi que les coûts des travaux engagés. Cela permettra donc de diminuer la base de revenu imposable.

Par ailleurs, après 30 ans de détention, les parts de SCI sont exonérées d’impôt sur les plus-values à la revente. 

Enfin, si la SCI est en déficit, il peut être imputé sur le revenu fiscal des associés jusqu’à 10 700€ chacun.

La SCI pour l’achat de sa résidence principale : 

L’intérêt est ici d’éviter les problèmes d’indivision en cas de décès d’un associé. C’est généralement le cas des associés non mariés ou des familles recomposées.

Un démembrement va alors avoir lieu. La valeur du bien va être séparée entre la nue propriété (les murs) et l’usufruit (l’usage ou les loyers), chaque associé possédant une part des deux. L’achat est donc dit croisé. Lors du décès, les héritiers ne peuvent être expulsés et sont donc protégés.

Ainsi, cela va permettre d’avoir un statut plus simple que l’indivision : le gérant prend ainsi les décisions de gestion courante à la majorité et non à l’unanimité des associés. Il n’y a donc pas de situations de blocage possible. Les locaux professionnels sont également à l’abri du redressement ou de la liquidation judiciaire.

La SCI pour une donation/succession :

Ici, une SCI familiale va être constituée en intégrant les enfants comme associés. La succession du bien immobilier va donc être optimisée via une organisation sous forme de donations. Les parts de la société seront donc cédées périodiquement et resteront ainsi systématiquement sous le plafond d’exonération.

Cette forme de montage est appropriée pour des patrimoines importants qui dépassent largement les plafonds d’exonération des droits de succession. L’objectif est de pouvoir optimiser les donations aux enfants en leur cédant des parts de la société périodiquement et de rester ainsi systématiquement sous le plafond d’exonération.

Un autre montage consiste à faire une donation temporaire de l’usufruit des parts de la SCI (part des loyers encaissés) à ses enfants, généralement pendant la durée de leurs études. L’imposition sur le revenu à hauteur de la donation est évitée si l’enfant n’est plus rattaché au foyer fiscal parental et n’a pas d’autre salaire.

L’avantage est donc de transmettre plus facilement son patrimoine car les enfants vont être associés et que la valeur transmise est établie sur l’actif net de la SCI, après déduction des dettes, et de façon progressive.

Les parents peuvent ainsi transmettre à leurs enfants 159 325 €, tous les dix ans, sans que ces derniers ne paient de droits de donation sur ce montant.

Les grands-parents quant à eux peuvent donner à leurs petits-enfants 31 865 € dans les mêmes conditions, et ce, depuis le 31 juillet 2011.

L'avantage réside en particulier dans le fait que la donation s'effectue sur les parts de la SCI et non sur le bien immobilier en lui-même. Dès lors, un bien immobilier n'étant pas divisible, la donation de parts facilite la transmission du patrimoine. La valeur des parts de SCI étant généralement plus faible que la valeur réelle du bien, cela avantage les héritiers qui obtiennent davantage tous les 10 ans. Par ailleurs, la valeur des parts est calculée sur l'actif net de la SCI. La transmission est donc encore plus profitable si cette dernière est endettée.

LES DIFFERENTES TYPES DE SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE

La SCI de location : c’est une forme classique de SCI qui est très utilisée. Le but est de s’associer en groupe pour acquérir et gérer un ou plusieurs biens immobiliers. Ce sera donc la SCI qui sera la propriétaire directe du patrimoine immobilier tandis que les associés détiendront des parts à hauteur de leurs apports respectifs. Chaque associé recevra des dividendes.

La SCI d'attribution : c’est une forme particulière de SCI qui permet d'acquérir un immeuble en vue de le fractionner ensuite en fonction du nombre d'associés. Les fractions vont donc être attribuées en propriété ou en jouissance aux associés. La SCI devient ainsi une copropriété qui va gérer et entretenir ces immeubles jusqu’à sa dissolution. Cette forme est néanmoins très peu utilisée.

Les SCI de jouissance à temps partagé : ici, les associés achètent des parts donnant droit à la jouissance partagée d'un appartement ou d'une maison secondaire pendant une période donnée (multipropriété). Chaque propriétaire se voit attribuer une période d’occupation en fonction de sa participation au capital. Ces acquisitions sont considérées comme financièrement risquées. Toutefois, la particularité est que si vous louez le bien sur la période d’occupation dont vous bénéficiez, les revenus fonciers vous reviennent personnellement.

Les SCI de construction-vente : ce type de SCI s’adresse à la promotion immobilière. Le but est de construire des logements en vue de les revendre, en totalité ou par fractions. Cela va donc être généralement considéré comme une activité commerciale de marchand de biens et l’objet social de cette SCI peut donc être considéré comme commercial. Or, en principe, l’objet de la SCI est civil. Il est possible d’éviter le caractère commercial de la revente de biens immobiliers en le faisant uniquement de façon ponctuelle.