La taxe foncière sur les propriétés bâties

La taxe foncière est un impôt local que le propriétaire, usufruitier ou fiduciaire d’un immeuble bâti reverse chaque année aux communes, intercommunalités et départements.

QUI PAIE L’IMPOT ?

C’est le propriétaire (entreprise, société commerciale, société civile immobilière ou particulier) de la propriété bâtie qui paie la taxe foncière. Le bien immobilier peut être tant une résidence principale, secondaire qu’un bien mis en location.

Sont considérées comme des propriétés bâties, les constructions et bâtiments élevés au-dessus du sol ou construits en sous-sol. Leurs usages sont variés : locaux d’habitation, parkings, bâtiments commerciaux, industriels ou professionnels, etc.

Ces biens immobiliers doivent répondre à deux conditions :  

  • Etre fixés au sol de manière perpétuelle ; 
  • Présenter le caractère de véritables constructions.

Sont aussi soumis à l’impôt :

  • Les installations destinées à abriter des personnes, des biens ou à stocker des produits ;
  • Les terrains et sols formant des dépendances indispensables et immédiates des constructions et immeubles d’habitation ;
  • Les terrains à usage commercial, industriel ou utilisés, dans certaines conditions, pour la publicité ;
  • Les bateaux utilisés en un point fixe et aménagés pour l’habitation, le commerce ou l’industrie ;
  • Les ouvrages d’art et les voies de communication.

Sont exonérés :

  • Les bâtiments ruraux affectés de manière exclusive et permanente à un usage agricole ;
  • Les bâtiments ne servant plus à une exploitation rurale et qui ne sont pas affectés à un autre usage ;
  • Les bâtiments situés à proximité d’une zone dite « Seveso seuil haut » ou d’une zone de danger délimitée par un plan de prévention des risques majeurs.

De plus, certains bâtiments sont exonérés de façon totale ou partielle :

  • Les bâtiments basse consommation sont exonérés pendant au moins 5 ans après avis de la collectivité locale. Le niveau d’exonération de l’impôt peut être de moitié ou total.
  • Les constructions datant d’avant le 01/01/1989 avec crédit d’impôt développement durable sont exonérées pendant 5 ans d’un montant compris entre 50 et 100% du montant d’impôt dû. L’exonération est renouvelable après un délai de 10 ans.
  • Les bâtiments neufs, réhabilités ou reconvertis sont exonérés pendant 2 ans. Le montant de l’exonération est décidé sur délibération de la collectivité locale.

Des réductions de taxe foncière sur les propriétés bâties peuvent aussi être proposées aux personnes âgées ou handicapées de condition modeste pour leur résidence principale.

COMMENT EST CALCULEE LA TAXE ? 

C’est la commune où se trouve la propriété bâtie qui fixe annuellement le niveau de la taxe foncière. Elle est ainsi établie pour l’année entière d’après la situation au 1er janvier de l’année d’imposition. L’Etat intervient alors pour en assurer l’assiette et le recouvrement.

Notons que le propriétaire est redevable de la taxe foncière pour la totalité de l’année même s’il vend sa propriété en cours d’année. Par ailleurs, les éventuelles améliorations portées à la propriété en cours d’année ne sont prises en compte que le 1er janvier de l’année suivante.

Le revenu cadastral constitue la base d’imposition de la taxe foncière. Pour le calculer, il faut soustraire un abattement de 50% à la valeur locative cadastrale.

Cette dernière correspond au loyer annuel théorique que le propriétaire pourrait tirer du bien s’il était loué. Ce loyer est d’ailleurs actualisé et revalorisé.

L’abattement forfaitaire, quant à lui, permet de prendre en compte les frais de gestion, d’assurance, d’amortissement, d’entretien et de réparation.

Ainsi, la taxe foncière est égale au revenu cadastral multiplié par les taux fixés par les collectivités locales.

QUELS SONT LES CAS PARTICULIERS ? 

La copropriété : dans ce cas précis, deux taxes foncières sont dues. La première est payée individuellement par tous les copropriétaires pour leur propre logement. La seconde est établie pour le compte du syndic de copropriété au titre des parties communes.

La société civile immobilière : chaque associé doit payer la taxe foncière de façon proportionnelle aux parts qu’il détient, à l’exception des SCI en multipropriété et des logements en temps partagé.

La cession d’un logement en viager : ici la taxe foncière est due par l’acheteur et non par le vendeur.

QUELLES DECLARATIONS DEPOSER ?

 

Il est essentiel de souscrire des déclarations lorsque de nouvelles constructions sont réalisées ou que des constructions existantes sont transformées, restaurées ou aménagées. 

Pour établir ces différentes déclarations, des modèles d’imprimés sont à utiliser :

  • H1 : maisons individuelles (locaux à usage d’habitation ou professionnel et dépendance)
  • H2 : appartements (locaux à usage d’habitation ou professionnel et dépendance)
  • ME : pour les locaux d’habitation, professionnels ou commerciaux de caractère exceptionnel et dépendance
  • U : établissements industriels imposés selon un régime réel et dépendance
  • CBD : locaux commerciaux et biens divers ordinaires, établissements industriels et dépendance.
  • IL : changements de consistance et d’affectation des immeubles existants

Ces imprimés sont disponibles sous format papier dans les centres des finances publiques et les mairies et sous format électronique sur Internet.

Il est possible de bénéficier d’exonérations de taxe foncière suite à certains changements à condition de déposer ces déclarations dans les délais exigés.

OU ET QUAND DEPOSER CES DECLARATIONS ? 

Ces déclarations sont à remettre au centre des finances publiques du lieu de situation du bien immobilier, et plus particulièrement au service des impôts des particuliers ou au centre des impôts fonciers.

Les déclarations sont à déposer dans un délai de 90 jours suite à l’achèvement de la construction ou de la réalisation définitive du changement de consistance ou d’affectation (achèvement des travaux). Notons que le délai cours dès lors que l’état d’avancement des travaux permet une utilisation effective des lieux même si des travaux d’aménagements intérieurs restent à effectuer.

De possibles exonérations sont subordonnés au dépôt des déclarations. Le bénéfice de l’exonération est donc perdu en cas de non dépôt ou si celui-ci est hors délai.

COMMENT PAYER L’IMPOT ? 

Un avis d’imposition est envoyé au propriétaire du bien immobilier dans le courant du dernier trimestre de l’année. On y trouve :

  • La date limite de paiement
  • Les éléments servant de base au calcul de l’impôt
  • Le montant d’impôt à payer
  • Les moyens de paiement disponibles

Différents moyens de paiement sont proposés :

  • Le chèque
  • La mensualisation
  • Le paiement en espèces (dans la limite de 3000€)
  • Le prélèvement à l’échéance
  • Le paiement en ligne
  • Le titre bancaire de paiement (TIP)
  • Le virement bancaire

Le délai de paiement doit être respecté sous peine d’une majoration de 10%.

LORS D’UN COMPROMIS DE VENTE, QUI PAIE QUOI ?

La taxe foncière est systématiquement répartie entre le vendeur et l’acheteur. Des clauses types « prorata temporis » sont ainsi intégrées dans les compromis de vente de façon à procéder à la répartition de la taxe entre les deux parties. De la sorte, le vendeur se verra rembourser, de façon anticipée et par l’acheteur, la part de taxe foncière correspondant à la partie de l’année durant laquelle il n’est plus propriétaire du bien. Pour cela, une quote-part foncière sera calculée par rapport à l’avis de taxe foncière de l’année précédente. Cette somme sera réglée directement par l’acheteur au vendeur via un chèque libellé à son ordre le jour de la vente.