Les dispositifs de protection de l’acquéreur

La loi SRU

La loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la Solidarité et au Renouvellement Urbains, dite Loi SRU, est l’une des plus grandes réformes législatives des 20 dernières années. Ses dispositions touchent au domaine de l'urbanisme, du fonctionnement des copropriétés et de la protection des acheteurs potentiels et des locataires. Elle régit donc les conditions de formation de l’engagement de l’acquéreur. Concernant ce dernier volet, elle a instauré les dispositions suivantes :

Délai de rétraction obligatoire de 7 jours en faveur de l'acheteur

Un délai de rétractation obligatoire de 7 jours est instauré en faveur de l'acquéreur non-professionnel d'un bien immobilier à usage d’habitation, qu’il soit neuf ou ancien. Les acquisitions de locaux professionnels ne sont donc pas concernées. En revanche, la loi SRU ne s’intéresse par au statut du vendeur qu’il soit professionnel de l’immobilier ou non. 

Ainsi, l'acquéreur d'un bien immobilier a désormais la faculté de se rétracter, dans un délai de 7 jours ouvrés à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée l’informant de ce droit. Tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise peut également être utilisé. Il est d’ailleurs préconisé de notifier l’acte par lettre séparée à chacun des époux.

Passé ce délai, si aucune manifestation de la part de l’acquéreur n’est notifiée, la vente est réputée ferme, sauf clause suspensive. La mention du délai de rétractation et des façons d’exercer ce droit font partie des mentions obligatoires qui doivent figurer dans le contrat. A défaut, des sanctions civiles ou pénales peuvent être appliquées pour dissuader les professionnels de profiter de la méconnaissance du consommateur.

Le législateur a institué ce délai afin que l’acquéreur dispose d’un temps de réflexion suffisant pour prendre sereinement sa décision. Il s’agit donc d’une véritable protection en faveur de l’acquéreur qui peut faire valoir ce droit et annuler la promesse de vente par simple courrier recommandé envoyé au vendeur ou à l’agence. Cette renonciation n’a pas à être motivée et l’acquéreur sera totalement libéré de son engagement : il n’aura pas à payer de pénalités. Le but est d’éviter que la précipitation nuise à l’acquéreur. En contrepartie, le vendeur n’exécute pas les obligations qui lui incombent avant que ce délai ne soit expiré.

Toute rétractation valablement exercée a un caractère définitif. En cas de pluralité des acquéreurs, l’exercice par un seul d’entre eux de sa faculté de rétractation entrainera la caducité des présentes. 

Interdiction de versement de sommes d'argent à un vendeur non professionnel

Lors de la signature d’un compromis, il est dorénavant interdit de verser des sommes d'argent à un vendeur non professionnel avant l’expiration du délai de rétractation de 7 jours. Pour être considéré comme un vendeur non professionnel, il faut que l’acte de vente ne soit pas habituel ni ayant vocation à réaliser un profit commercial. L’interdiction de versement de sommes d’argent vise donc à protéger le particulier en lui garantissant une période de réflexion sans aucun engagement financier.

Dans le cas d’un achat à un vendeur professionnel disposant d’une garantie professionnelle, le versement de sommes d'argent est autorisé dans le but de réduire la spéculation grâce à l’annulation de la possibilité d’une enchère. Si l’acquéreur décide de se rétracter durant le délai légal de 7 jours, les sommes versées doivent lui être intégralement remboursées dans un délai maximum de 21 jours.

Interdiction des offres d'achat avec versement d'argent

L’offre d'achat, ou promesse (unilatérale) d'achat, ne doit faire l’objet d’aucun versement d’argent au profit du vendeur. Le versement d'un dépôt de garantie (en général 10 % du prix), encaissé par le vendeur afin de formaliser l’engagement pris est désormais strictement interdit par la loi.

Modification du dispositif édicté par la loi SRU 

La loi ENL du 13 juillet 2006 a modifié le dispositif initial édicté par la loi SRU. L ‘acquéreur non-professionnel peut désormais se rétracter durant sept jours de « tout acte ayant pour objet la construction ou l’acquisition d’un immeuble à usage d’habitation, la souscription de parts donnant vocation à l’attribution en jouissance ou en propriété d’immeubles d’habitation, ou la vente d’immeuble à construire ou de location accession à la propriété immobilière ».

Cette loi apporte donc des précisions sur le champ d’application de la protection de l’acquéreur. Un professionnel de l’immobilier achetant à des fins personnelles, en dehors de son activité peut, en effet, bénéficier de cette protection. De même, un particulier achetant un immeuble pour le louer et en tirer des revenus peut également bénéficier de cette protection, sauf s’il s’agit d’une activité habituelle. L’acquéreur peut d’ailleurs être tant une personne physique que morale. 

Le nouvel article L.271-1 issu de la loi ENL a opéré une simplification de la réglementation. Le délai de rétractation est identique que l’on soit en présence d’un avant-contrat sous seing privé ou authentique. En revanche, les offres unilatérales ainsi que les offres d’achat contresignées échappent au dispositif de protection. La protection n’est pas non plus applicable aux immeubles à usage mixte : immeubles à usage professionnel et d’habitation.

La condition suspensive

C’est une condition écrite dans le compromis de vente qui permet à son bénéficiaire de se désengager sans aucun dommage en fonction d’un événement futur et incertain. La naissance de l’obligation n’interviendra qu’à compter de la survenance de cet événement s’il survient. En effet, les effets de l’avant-contrat sont suspendus jusqu’à son arrivée. Ainsi, l’existence même de la vente en dépend.

La condition suspensive de financement au profit de l’acquéreur est la plus courante.

En cas de refus de prêt, tout acquéreur d’un bien immobilier bénéficie, sauf renonciation explicite et manuscrite, d’une possibilité de résiliation de son engagement d’achat. Il recouvrira alors l’intégralité de son acompte de façon immédiate et les parties seront libérées de leurs obligations. Le contrat se retrouvera alors caduc.

L’acquéreur doit néanmoins avoir respecté les conditions de sollicitation de prêt. Ainsi, ce dernier doit être conforme aux indications portées au compromis de vente et tenir compte des délais suivants, précisés dans le contrat :

  • Déposer une demande de prêt dans au moins un établissement bancaire dans un délai de 10 jours après le compromis.
  • Informer l’agence immobilière d’un éventuel refus de financement dans les 30 à 45 jours après le compromis.

 La clause suspensive peut également être relative au non-exercice du droit de préemption par la commune ou à l’obtention d’un permis de construire.

La garantie légale contre les vices cachés

 

A la charge du vendeur, cette garantie due à l’acheteur certifie que le bien est exempt de vices qui le rendraient impropre à l’usage auquel il est destiné ou de nature à remettre en cause l’acte d’achat. Elle garantit donc que le bien immobilier est conforme au contrat.

A compter de la découverte du vice, l’acheteur dispose d’un délai de deux ans pour engager l’action en garantie des vices cachés. Elle ne peut être invoquée qu’après avoir conclu, au préalable, un contrat de vente et ne joue pas si la chose a été louée.

Trois conditions doivent être remplies :

  • Le vice doit rendre l’objet vendu impropre à l’usage auquel il est destiné
  • Le vice doit être caché et inconnu de l’acheteur
  • Le vice doit être antérieur à la vente

Une action judiciaire en garantie contre le vendeur est nécessaire lors de la découverte d’un vice caché. L’acquéreur va devoir alors choisir entre une action dite estimatoire et une autre dite rédhibitoire. La première fait part d’une volonté de réduction de prix à hauteur de la diminution de valeur qui résulte du vice caché. La seconde, elle, aboutit à un remboursement du prix pour restitution de la chose.

Si le vendeur connaissait les vices mais qu’il s’est abstenu de les révéler à l’acheteur, il peut être tenu de verser des dommages et intérêts à l’acheteur pour le préjudice subi de par sa mauvaise foi, en plus des deux actions évoquées précédemment.