Loi Scellier

La Loi SCELLIER... Une Révolution dans la Défiscalisation Immobilière.

Interview avec Nicolas VIALE, responsable de NICE PROPERTIES - Immobilier Neuf

Au moment ou une réelle tendance de reprise des investissements dans l’immobilier se précise et tout spécialement dans le neuf, la loi SCELLIER est sur toutes les lèvres. Qu’en est-il exactement de cette mesure de défiscalisation, et en quoi consiste-t-elle ?
Comme vous le soulignez, la nouvelle loi Scellier, qui est dans la lignée des précédentes lois de défiscalisation (Borloo et de Robien), a agit comme un véritable détonateur dans le secteur du neuf. En fait la Loi Scellier est une mesure exceptionnelle en faveur de l’investissement locatif qui permet de défiscaliser en Scellier classique 25% sur 9 ans et en Scellier dit « social » ou "intermédiaire" jusqu’à 37% sur 15 ans !
 
A quoi attribuez-vous ce succès ?
Tout d’abord, contrairement aux mesures de défiscalisation précédentes (Borloo, De Robien), la Loi Scellier est très claire, compréhensible, et offre aux investisseurs potentiels des avantages réels et indiscutables. En peu de mots elle représente une réelle évolution par rapport aux précédentes mesures de défiscalisations connues.
 
A qui s’adresse-t-elle ?
A tout le monde, et plus exactement tous les contribuables qui désirent réduire leurs impôts sur le revenu. C’est d’ailleurs ce qui fait sa force, en fait la loi Scellier permet aux petits, moyens et grands contribuables de se constituer un patrimoine immobilier pour un coût quasiment nul, ce qui est une aubaine dans le contexte économique d’aujourd’hui.
 
Quels sont les projets concernés ?
L’investissement doit concerner un logement neuf, ou en état futur d’achèvement. De plus la construction doit répondre à certaines normes et règlement techniques précis notamment concernant la réglementation thermique (RT 2000 pour les projets bénéficiant d’un permis de construire déposé avant le 31 août 2006, et RT 2005 pour les projets neufs bénéficiant d’un permis de construire déposé ultérieurement à cette date).
 
Lorsque vous évoquez un « coût quasiment nul » qu’entendez-vous par cela ?
C’est très simple : nul besoin de disposer de toutes les liquidités pour investir. Vous pouvez faire un apport minimum et financer le reste de vote acquisition par un prêt bancaire (en profitant des taux très attractifs en ce moment). La mensualité de prêt sera compensée d’une part par le loyer que vous versera votre locataire, et d’autre part par la réduction d’impôt donc vous bénéficierez au titre de votre investissement. Au final, il se peut que vous ayez une somme résiduelle mensuelle à payer, mais celle-ci restera minime.
 
Bien. Quelles sont les obligations des investisseurs et quel est le mécanisme de la défiscalisation en Loi Scellier ?
Tout d’abord le processus de défiscalisation n’est applicable que sous certaines conditions qui sont celles que l’investisseur doit s’engager à louer son bien en résidence principale pour une durée de 9 ans minimum tout en ne dépassant pas un plafond de loyer fixé par décret (par exemple, pour la Côte d’Azur, ce plafond est fixé à 21,65 € du m2 pour 2009). L’engagement de location doit être signé dans les 12 mois qui suivent la date d’achèvement de l’immeuble. Enfin un seul logement par an est accordé aux investisseurs, et le plafond d’investissement retenu est de 300.000 €.
 
Quelques exemples ?
Un investisseur pourra sur un logement neuf dont les clefs seront livrées en 2009 ou avant la fin de l’année 2010, défiscaliser 25% du montant de son achat, amorti sur une période de 9 ans. Par exemple, sur un investissement de 200.000 € le montant total de la défiscalisation sera de 50.000 €, soit 5.555 € par an pendant 9 ans 300.000 € le montant total de la défiscalisation sera de 75.000 €, soit 8.333 € par an pendant 9 ans…
 
Donc dans ce dernier cas, si je suis imposable à concurrence de 8.000 € par an…
… vous ne paierez pas d’impôts sur le revenu sur 2009 et vous bénéficierez d’un crédit d’impôt de 333 € reportable sur l’année suivante.
 
Quelle est la date d’expiration de la Loi Scellier ?
2012, mais les investissements effectués en 2011 et 2012 ne bénéficieront que de 15% de défiscalisation (contre 25% pour les investissements effectués en 2009 et 2010), sauf dans les programmes dits "BBC" (bâtiments basse consommation) qui continueront eux à bénéficier d'un 25% de défiscalisation.
 
Et les revenus locatifs ?
Ils viennent s’ajouter à votre déclaration de revenus, bien sûr. Ceci étant dit vous pouvez en déduire une partie des intérêts des emprunts contractés pour l’achat durant les 5 premières années (Loi Sarkozy 2007), ainsi que le montant des assurances liées à la gestion du bien, les frais de gestion non supportés par le locataire. Enfin, dans le cadre d’un investissement dans le neuf, vous êtes exonéré du paiement de la taxe foncière pendant 2 ans.
 
Peut-on louer l’appartement a ses enfants ?
Oui… ainsi qu’à ses parents, à partir du moment où ils ne sont plus rattachés au foyer fiscal du bénéficiaire de la défiscalisation.
 
Peut-on investir dans une SCI (Société Civile Immobilière) ?
Oui… tant que celle-ci n’est pas soumise à l’impôt sur les sociétés.
 
Peut-on acheter un bien en indivision ?
Oui… et chaque indivisaire bénéficiera de la réduction d’impôt proportionnelle à sa quote-part dans l’indivision.
 
La loi Scellier après 9 ans ?
Vous pouvez si vous avez opté pour la défiscalisation en Scellier classique continuer à louer votre appartement (sans limitation de prix de loyer au m2), ou bien en disposer comme bon vous semble dans le cas ou vous désireriez l’occuper à titre de résidence principale ou secondaire. Vous pouvez également le revendre avec dans la plupart des cas, une plus value substantielle. Si vous avez opté pour le Scellier social, vous avez la possibilité après cette période de 9 ans de continuer louer votre bien et ainsi défiscaliser 2% par an pendant deux périodes successives de 3 ans.
 
Qu’en est-il précisément du Scellier « social » ?
Par rapport au Scellier classique, l’option du Scellier Social vous permet de défiscaliser jusqu’à 12% supplémentaires sur une période de 2 fois trois ans (2% par an) au-delà du délai de 9 ans, ce qui représente donc une défiscalisation totale de 37%. Par exemple dans la cadre d’un investissement en Scellier social pour un montant maximun de 300.000 €, le montant total de la réduction d’impôts sera de 111.000 € sur 15 ans. Par ailleurs, le Scellier social donne également droit à un abattement de 30% sur les loyers reçus qui lorsque qu'il vient s'ajouter à la déduction de la totalité des intérêts des emprunts et des charges de gestion, contribue à créer un déficit foncier conséquent…
 
Quelles sont les limites du Scellier social par rapport au Scellier classique ?
Les revenus locatifs sont plus faibles car les plafonds de prix au m2 sont inférieurs à ceux du Scellier classique (par exemple sur la Côte d’azur, le plafond de Scellier social est fixé à 17,33 € du m2 contre 21,65 € du m2 en Scellier classique), d’autre part, les revenus de vos locataires ne doivent pas excéder un certain plafond (contrairement au Scellier classique) ce qui peut être limitatif. Enfin, dans le cadre du Scellier social il n’est pas possible de louer l’appartement à ses ascendants ou descendants (contrairement au Scellier classique).
 
Peut-on cumuler les avantages fiscaux lors d’un investissement en Loi Scellier ?
Dans le cadre d’un même investissement immobilier, il est impossible de cumuler les avantages fiscaux de la Loi SCELLIER avec les lois ROBIEN, BORLOO, ZRR, GIRARDIN, MALRAUX, MONUMENTS HISTORIQUES… En revanche, la réduction d’impôt Scellier est cumulable avec d’autres investissements locatifs bénéficiant eux aussi également d’avantages fiscaux.
 
Peut-on faire plusieurs investissements en Scellier dans la même année fiscale ?
Non, la réduction d’impôt dans le cadre de la loi Scellier n’est accordée que pour un seul logement par an, sur 2009, 2010, 2011 et 2012. Cela paraît en effet très intéressant et marque une réelle évolution par rapport aux précédentes mesures connues.
 
Cependant quels sont les pièges ou erreurs à éviter ?
Je dirais qu’il faut utiliser la loi Scellier pour optimiser le profil de votre patrimoine immobilier. Dans ce cas le piège serait d’investir sur la base d’une simulation virtuelle sans de bonnes informations sur le quartier, sans examiner le descriptif des prestations avec précaution, et sans s’assurer des prix moyens de location au mètre carré dans la zone concernée. En fait, au-delà de la défiscalisation pendant 9 à 15 ans, vous veillerez également à optimiser vos chances de revente avec une plus-value. Ne jamais perdre de vue que votre investissement doit être fait avec le plus grand discernement et une vision à moyen et long terme, à l’égal de tout autre investissement immobilier. La loi Scellier, une réelle opportunité ? Sans aucun doute une révolution dans l’univers de la défiscalisation et de la dynamite pour votre patrimoine !

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