Trouver un logement neuf

Par où commencer ?

Avant de commencer à planifier votre stratégie sur un engagement qui va mobiliser vos actifs et créer de nouvelles charges et obligations pour votre foyer dans le futur, il convient de prendre un temps de réflexion pour établir les fondations de votre prise de décision. D’une part, bien analyser vos ressources afin de bien cerner votre capacité d’endettement et l’impact des avantages fiscaux et des revenus éventuels liés à votre investissement. D’autre part, positionner votre projet dans le temps et dans le processus de création et de développement d’un portefeuille immobilier pour votre famille. Par exemple si c’est un investissement locatif, savoir pour combien de temps vous allez louer votre logement, et si vous allez le revendre à échéance du bail ou le garder pour vos grands enfants ou comme résidence secondaire, ou encore le revendre pour réinvestir dans un autre placement qui sera plus approprié à vos besoins futurs. Dans tous els cas évoquer tous les scénarii possibles et ne rien laisser au hasard. Enfin, établir une liste de critères précis qui vont guider votre choix tout au long de votre prospection : zone géographique, prix, nombre de pièces, niveau de confort et de finition, équipement des parties communes, parking, proximité des commerces, écoles et du centre-ville, vue, exposition, terrasse, et date de livraison. La meilleure manière est de dresser une liste des critères impératifs, importants et moins importants, sous forme de colonnes, dans laquelle vous intègrerez les projets visités et cocherez les cases correspondant à vos critères le cas échéant. Cette liste vous permettra le moment voulu de visualiser facilement celui ou ceux des programmes qui nécessiteront une étude plus approfondie en vue d’une offre future. Une dernière chose : n’oubliez pas de vous munir d’un appareil photo et d’un plan de la ville afin de prendre des photos du quartier, des vues éventuelles, du chantier si les travaux sont en cours. Le plan vous servira à marquer des repères lors de votre visite et de voir la proximité réelle avec le centre et les artères principales.

Acheter seul ou avec Investimmoneuf ?

Au moment de commencer à prospecter, la tentation est grande de partir sur les routes et parcourir les bureaux de ventes tout seul ou en famille. Surtout si vous avez commencé ce travail préliminaire de sélection ou si vous habitez près d’un projet en cours de construction. Certains clients ont la certitude qu’en passant directement par le bureau de vente du promoteur ils vont économiser le montant de la commission d’agence. Faux.

Pour information, toutes les grilles de prix des promoteurs incluent déjà les honoraires de l’agent immobilier. Ces honoraires sont à la charge du promoteur, et l’agent lui aura d’ailleurs fait signer au préalable un mandat afin de garantir sa rémunération (un pourcentage du montant de la vente) quel que soit le prix final négocié entre le client et le promoteur. Donc à ce stade, il est clair que les honoraires de l’agence n’ont aucune influence sur la négociation ou encore sur le prix de vente final.

La question réelle que vous devez vous posez à la veille de commencer votre prospection est celle-ci: avez vous tous les éléments en main afin de vous permettre de sélectionner le produit adapté a vos critères, de comparer son prix à ceux du marché en toute impartialité, et de négocier des conditions d’achat et de livraison optimales ?

Si tel n’est pas le cas, alors il est conseillé de vous faire assister par un agent immobilier de NICE PROPERTIES qui a fait de l’immobilier neuf sa spécialité. Sinon le risque d’erreur est trop fort et les conséquences seraient graves.

Pourtant, cela n’empêche pas la plupart des acquéreurs en quête d’un bien immobilier neuf de faire cette démarche en solo, sans assistance aucune... et les promoteurs l’ont compris depuis longtemps.

Pour faire pencher la balance du côté de leur projet et déclencher une décision émotionnelle et rapide, ils ont mis en place de beaux bureaux de ventes, des appartements modèles entièrement meublés et n’hésitent pas à communiquer autour des avantages de leurs projets à grands coups de publicité.

Par contre n’attendez pas d’un bureau de vente qu’ils vous donnent des renseignements spécifiques sur les autres projets disponibles, des comparatifs sur les prix, des informations sur la rentabilité locative, ou bien qu’ils cherchent à savoir si les appartements qu’ils vous proposent correspondent à vos critères de recherche. C’est pourtant la démarche qu’aura un agent immobilier de NICE PROPERTIES, en se reposant sur sa connaissance du secteur, sur les informations disponibles dans la base de donnée et les fichiers de vente neuf de l’agence, et sur l’analyse de votre profil et de vos objectifs.

N’attendez pas d’un bureau de vente qu’ils vous aident à sélectionner un gestionnaire avec les références et les garanties nécessaires, qu’ils vous assistent dans l’obtention d’un prêt hypothécaire, ou encore qu’ils vous guident dans la recherche d’un locataire potentiel. C’est pourtant ce que fera un agent utilisant son réseau de contacts professionnels pour répondre avec exactitude à vos besoins.

En peu de mot, vous trouverez auprès d’un agent immobilier de NICE PROPERTIES qui sera spécialisé dans la vente de programmes neufs un professionnel qui saura vous guider dans vos choix en toute impartialité quels que soient les projets visités, mais aussi une assistance, des références et des contacts précieux qui vous aideront à porter votre choix sur l’investissement approprié.

Alors n’hésitez pas à franchir le seuil de l’agence NICE PROPERTIES et discutez avec les managers ou les agents afin de vous faire une idée plus exacte de leurs compétences et expérience en matière d’immobilier neuf.

Demandez leurs des références si nécessaire, posez leur des questions légales, fiscales ou techniques et jugez-les sur leur réponses et leur réactivité. Vous verrez très vite lequel aura les capacités requises pour vous aider à mener à bien votre projet.

Commencer la prospection

Il est maintenant temps de commencer à planifier et à préparer votre prospection afin d’opérer à une présélection des projets disponibles dans a jungle des publicités et supports commerciaux immobiliers.

Votre agent de NICE PROPERTIES a accès à des fichiers locaux recensant tous les programmes de la zone, leur inventaire précis, la grille des prix de vente et le détail des prestations.

Aussi, nul besoin de visiter tous les projets dans un premier temps, mais un bon travail préparatoire par votre agent permettra de sélectionner parmi l’inventaire disponible, les projets et/ou les appartements correspondants à vos critères.

Une fois cette sélection faite, il vous restera à choisir les projets et planifier un programme de visites. L’idéal étant d’arriver préparé à une visite, vous aurez au préalable constitué un dossier complet avec les présentations, plans et descriptifs des appartements que vous aurez choisi de visiter.

Le jour J : vous vous présenterez dans le bureau de vente en compagnie de votre agent de NICE PROPERTIES qui aura pris un rendez-vous spécifique avec les vendeuses, le but étant alors de récupérer des informations complémentaires sur le projet, le quartier, les expositions et les vues afin de documenter au maximum chacun des projets. Une fois que vous serez en possession de tous ces éléments, ne prenez aucune décision à chaud... mais demandez à la vendeuse du programme un temps de réflexion pour analyser les informations avec votre agent et décider de votre choix final.

Attendez surtout de voir tous les projets que vous aurez sélectionnés pour prendre votre décision. N’hésitez pas à prendre des renseignements complémentaires auprès des commerçants locaux, et posez toutes les questions que vous jugez utiles à votre agent de NICE PROPERTIES.

Ensuite faites un bilan des projets visités en dressant la liste des avantages et inconvénients de chaque appartement ou programme. Ceci étant dit, dans majeure partie des cas et lorsque le travail préparatoire a été sérieux et consistant, votre choix s’imposera de lui-même.

De l’offre à la réservation

C’est donc le moment de préparez votre offre, ou peut-être… vos offres. De manière générale, il est conseillé de porter votre choix sur au moins deux appartements (sauf si votre décision est bien établie) de manière à avoir un plan bis, et de ne pas rester bloquer dans une négociation parfois tendue et difficile sans possibilité de repli.

Portez donc votre choix sur les deux opportunités qui auront retenu votre attention, et en compagnie de votre agent de NICE PROPERTIES préparez vos offres. Celles-ci pourront porter sur le prix, les prestations ou le paiement, mais veillez à ce qu’elles soient raisonnables afin de ne par susciter une réaction de rejet de la part du vendeur.

De plus, afin de les rendre crédibles, accompagnez-les d’un chèque d’un montant maximum de 5% de la vente, qui sera transmis au notaire et déposée sur son compte à votre nom au titre du dépôt de garantie avec le contrat de réservation dans le cas ou l’offre serait acceptée par le promoteur.

Cette somme s’imputera sur le montant de la vente et viendra en déduction des sommes à verser au promoteur le jour de la signature des actes authentiques dans le cas où la vente se réaliserait. Dans le cas ou elle ne se réaliserait pas du fait du promoteur ou du fait d’une clause spécifique prévue au contrat de réservation, comme par exemple l’impossibilité pour vous d’obtenir le crédit bancaire prévu, cette somme vous serait immédiatement et intégralement reversée sans aucune pénalité.

Votre agent de NICE PROPERTIES remettra donc votre offre aux promoteurs respectifs en leur donnant un délai pour l’accepter, le refuser... ou la négocier, l’idée étant de garder la porte ouverte à la négociation pour une transaction profitable et équitable.

Une fois que vous et le promoteur serez d’accord sur les termes de la transaction, celui-ci vous fera remplir et signer un contrat de réservation précis incorporant tous les éléments nécessaires à la préparation des actes authentiques, ainsi que les conditions spécifiques à la réalisation de la vente, les plans des lots achetés et un descriptif des prestations. Ce contrat de réservation a pour objet non seulement de renseigner le notaire sur les intentions des parties, mais également de protéger l’acquéreur, vous mêmes, et vous permettre à tout moment d’aborder votre achat en toute sérénité.

Ce sera le rôle de votre agent de NICE PROPERTIES de bien vous expliquer chacune des clauses de ce contrat de réservations et les obligations bilatérales qu’elles impliquent de manière à veiller au bon déroulement de la transaction.

Des regrets ? Une fois ce contrat signé vous avez un délai de sept jours pour vous rétracter et récupérer votre dépôt de garantie. Passé ce délai de réflexion, votre contrat de réservation fait référence.

Les actes authentiques

Un mois avant la date prévue pour la signature des actes authentiques chez le notaire, vous aurez reçu de la part de ce dernier un projet d’actes. Prenez soin de le lire attentivement et de demander tous les renseignements ou éclaircissements nécessaires à votre bonne compréhension du document.

Vous aurez également pris soin avant la passation des actes de préparer les virements ou chèques de banque pour les paiements requis, et c’est munis de vos papiers d’identité et de ces éléments que vous vous présenterez chez le notaire en compagnie de votre agent de NICE PROPERTIES à l’heure et ou jour prévu, non sans avoir fait une visite sur le chantier au préalable, si l’appartement est en cours de construction.

Le notaire procèdera alors à la lecture détaillé des actes authentiques et documents annexes afin de répondre éventuellement à toutes les questions de dernière minute, et faire éventuellement toutes les modifications nécessaires.

Si un accord spécifique est survenu entre vous et le vendeur pendant la durée du contrat de réservation et qu’il n’est pas consigné sur les actes, c’est le moment de le faire... Par ailleurs, si vous avez un doute sur une partie du règlement de copropriété, c’est le bon moment pour demander des éclaircissements au notaire et au promoteur qui sont là pour répondre à toutes vos questions.

Ensuite vous procédez à la signature des actes, aux paiements requis, Il ne sera exigé de votre part que les sommes correspondant aux paliers exigibles en fonction de l’avancement des travaux constatés par l’architecte du projet. Si les travaux sont terminés, vous paierez le montant total moins le solde requis à la remise des clefs. Ensuite, il vous est remis une attestation notariée prouvant que vous bien le nouveau propriétaire des lots achetés.

Félicitations !

La livraison

L’étape à laquelle vous vous préparez maintenant est une étape de la plus haute importance. Il s’agit de la remise des clefs de l’appartement et de l’établissement du procès-verbal de réception qui sera signé par vous et contresigné par le promoteur.

Aussi, il est conseillé de vous faire éventuellement assister par votre agent de NICE PROPERTIES pour cette procédure simple an apparence, mais nécessitant tout de même l’avis d’un œil expert.

Le concept est simple : faire le tour de l’appartement et prendre le temps de tout contrôler, tout regarder pour voir si il n’existe aucun vice apparent ou caché. Du carrelage au sol aux arrivées d’eau et volets roulants, il est temps de tout vérifier et de consigner vos réserves sur le PV de réception. Ensuite le promoteur devra réparer ou changer les éléments défectueux dans des délais raisonnables.

Que faire ans le cas où vous auriez omis de déclarer des vices apparents ou cachés après la signature du PV de réception ?

Pas de panique, vous disposez d’un délai de un mois au-delà de la réception pour signaler des problèmes supplémentaires. Le promoteur devra y remédier dans un délai maximum d’un an.

Dans tous les cas, il est important de bien documenter la réception et d’être en possession des documents signés. N’hésitez par à prendre des photos et les joindre au courrier que vous enverrez au promoteur.

Enfin, n’oubliez pas que vous êtes maintenant responsable du bon usage, de l’entretien et de la maintenance de votre logement. Il conviendra de dresser une liste des éléments nécessitant un entretien et/ou une révision régulière afin d’éviter tout problème futur.

Et après ?

Au-delà de la livraison de votre logement il vous reste à vous organiser pour la gestion quotidienne, que ce soit de votre résidence principale ou bien de votre investissement.

Une fois de plus, les conseils de votre agent de NICE PROPERTIES vous permettront certainement de gagner un temps précieux dans le but d’organiser votre propre gestion de votre résidence, ou bien encore dans le cadre de la recherche et de la sélection d’un gestionnaire de biens qui s’occupera de la location de votre appartement.

Dans ce dernier cas, celui ou vous avez investit dans un logement neuf dans le but de défiscaliser et /ou d’avoir un revenu locatif, vous avez la possibilité de vous occuper vous-mêmes de la gestion ou bien de confier celle-ci à un professionnel. Bien sûr si vous utilisez les services d’un gestionnaire, il vous en coûterait des honoraires. Entre 8,5 et 10% dans le cadre d’une location longue durée pour être plus précis, et la tentation est grande d’essayer d’économiser ces honoraires pour optimiser votre retour sur investissement. Cependant cette économie est vivement déconseillée, sauf si vous allez louer l’appartement à un membre e votre famille.

En effet, d’une part, le gestionnaire à accès à une base de données importante qui lui permettra de vous aider à fixer un prix raisonnable pour la location de votre logement et ainsi de trouver rapidement un locataire.

D’autre part il aura tous pouvoirs pour exiger de votre futur locataire tous les documents et garanties nécessaires de manière à documenter sa demande et prouver sa solvabilité (fiches de paye, avis d’imposition, garantie d’un tiers, etc.). Enfin, et c’est le plus important, il pourra vous proposer des assurances qui vous mettrons à l’abri en cas de problèmes et vous permettront, dans le cas d’un financement, de continuer à payer vos échéances de prêt malgré la défaillance de votre locataire.

Ces assurances couvrent notamment : le cas d’un locataire qui ne paierait plus son loyer, la vacance d’un appartement entre deux locataires successifs, et éventuellement, les frais de remise en état de votre appartement en cas de dégradation de la part du locataire.

Pour toutes des raisons, il est conseillé de passer par un professionnel de la gestion de biens qui saura vous guider et vous conseiller dans la mise en place de votre projet.

N’oubliez pas que au-delà de la première impression que peut vous donner un locataire potentiel, on n’est jamais trop prudent...